Os primeiros brasileiros residentes no Japão foram instalados nos alojamentos ou apartamento alugados pela empresa onde trabalhavam, sem necessidade de contrato com a imobiliária ou proprietário do imóvel.
Atualmente já é possível realizar esta transação sem o intermédio da empresa que mantem o vínculo empregatício. A locação de um imóvel é complicado em qualquer lugar do mundo, não é diferente no Japão, e para nós estrangeiros, a dificuldade de compreensão do idioma pode levar a má interpretação e até alguns transtornos.
Estaremos postando vários artigos para orientação e esclarecimento.
A postagem de hoje é sobre Contrato de Aluguel
Alugar imóvel no Japão por conta própria. Entendendo Contrato de locação
Orientação da Associação de Assistência Jurídica do Japão
No aluguel de um imóvel é feito um contrato entre inquilino e proprietário. Quase todos os conflitos relacionados ao aluguel são resultados de contrato malfeito ou desentendimentos inerentes ao documento em si. Ao examinar o contrato, deve-se verificar como cautela os seguintes pontos:
- Como há propósitos diferentes para alugar um imóvel, como para residência, comércio e oficina, é importante que o contrato especifique claramente a finalidade de uso. Utilizá-lo para fins que não os estipulados no contrato pode motivar a desocupação.
- A forma de pagamento será especificada em contrato, mas cabe ao inquilino e ao proprietário decidir se o primeiro pagará com um mês de antecedência ou no final do mês, se deve ir diretamente ao proprietário, se o proprietário virá cobrar o aluguel, ou e o pagamento será feito por meio de depósito bancário.
- Pagamento inicial. Ao finalizar os termos do contrato, normalmente o inquilino deve pagar ao proprietário caução ou luvas (conhecido também como taxa simbólica ou dinheiro de gratidão), que é equivalente a duas ou três vezes o valor mensal do aluguel. Há, no entanto, uma diferença entre caução e luvas. O dinheiro da caução é restituído quando o inquilino deixa o imóvel, mas as luvas não são.
- Normalmente a validade é de 2 anos, embora contratos com validade maior sejam mais convenientes para o inquilino,
- Valor do aluguel. O aluguel é baseado em uma variedade de fatores, como o tempo de construção do prédio, a iluminação solar, a área construída, canalização de esgoto, acesso ao transporte público e ambiente nas áreas adjacentes.
- Reformas no imóvel. Quando o inquilino mudar para o imóvel alugado achar necessário promover reformas (como fazer instalações ou reparos) lembrar que deverá restaurar à condição original na ocasião em que for desocupar o imóvel. No entanto, se obtiver a permissão do proprietário com antecedência, pode incluir no contrato um acordo que especifique que certas instalações, como ar condicionado, podem ser deixadas e compradas pelo dono.
- Disposições Gerais
No contrato há as chamadas disposições especiais. Trata-se de um acordo especial feito entre o proprietário e o inquilino. A princípio, o conteúdo do contrato está aberto à negociação entre as partes. Não é preciso dizer que o proprietário está em posição vantajosa em relação ao inquilino.
A Lei de Locação de Imóvel considera nula qualquer cláusula unilateral desvantajosa para o inquilino (Artigo30). Por exemplo, a inclusão de cláusula como <… o proprietário, quando necessário, pode ter o imóvel desocupado a qualquer tempo…> que determina a duração do contrato de locação de imóvel de forma unilateral, é considerada nula.
O artigo 38 da Lei de Locação de Imóvel, permite uma disposição especial que determine o período de validade da locação do imóvel. Isto acontece quando o proprietário não puder morar em sua casa por determinado período de tempo, mas é tida como certa a sua volta. Exemplo: trabalho no exterior, transferência da empresa, tratamento médico ou para cuidar de familiar ou outras circunstâncias inevitáveis.
Como disposições especiais são assuntos complicados, deve-se consultar um advogado ou um especialista, em caso de dúvida. - Fiador
Para firmar um contrato, na maioria das vezes, o inquilino deverá ter um fiador. O papel do fiador é garantir qualquer dívida contraída pelo inquilino, como o pagamento de aluguel, e também garantir o cumprimento de todas as cláusulas do contrato. Por exemplo, se o inquilino tiver aluguel pendente, o fiador terá que arcar com a dívida. - Assinatura e carimbo
Um contrato deve ser formalizado por escrito entre as partes, carimbado, datado e entregue uma via a cada um. - Motivos para desocupar antes do vencimento do contrato
Ao assinar o contrato, deve-se tomar cuidado particularmente com as cláusulas sobre motivos de retomada do imóvel. Alguns motivos que normalmente constam nos contratos: (1) Falta de pagamento de aluguel (2) Se o imóvel for utilizado de outra forma que não aquela prevista em contrato (3) Sublocação sem permissão (4) Reforma e rearranjo sem autorização do proprietário.
Recomendamos estarem acompanhados de pessoa capacitada para ler e explicar as cláusulas em japonês do Contrato, antes de ser assinado.
Alugar imóvel por conta própria
Dicas de quem já alugou diversas vezes um apartamento no Japão
- Antes de fechar o contrato, quando visitar o imóvel leve uma câmera fotográfica, papel e caneta.
- Abra todas as portas e janelas, todos os armários, todas as torneiras, chuveiro, e cheque se abrem e fecham com facilidade. Verifique o estado do amido (tela). Cheque todas as lâmpadas e lustres. Verifique se tem pontos de umidade ou mudança de cor na parede, principalmente banheiro, cozinha e lavanderia. Cheque o assoalho, paredes e teto. Ande em todos os cômodos de forma minuciosa, verifique se tem algum algo ¨meio solto¨, buracos, riscos, partes amassadas.
- Evite fazer a checagem a noite. Verifique se o sol bate de forma satisfatória,
- Todas as irregularidades, por mais pequenas que sejam, registre, fotografe. Pergunte se haverá necessidade de reparos antes da entrada e certifique-se de que você NÃO cobrirá estes gastos depois que sair. Se achar necessário, poderá expressar itens no contrato também ou numa folha complementar a parte. No dia da assinatura do contrato, entregue uma cópia à imobiliária e peça para que assinem e datem a sua via, como garantia.
- Se o imóvel tiver tatami, fusuma, pergunte se haverá cobrança para substituição, no caso de você sair do imóvel.
- Todas as reformas desejadas devem ser acertadas antes de assinar o contrato. Definir quem arcará com as despesas. Dependendo do proprietário ele paga tudo, dependendo, divide com o inquilino a despesa.
Verifique também os arredores do imóvel
- Vá de manhã, a tarde e a noite até o imóvel desejado. Confirme se o caminho até o imóvel é seguro para caminhar a qualquer hora, principalmente se tiver filhos. Dê uma olhadinha na vizinhança.
- Se você trabalha a noite. Evite locais com fábricas barulhentas nas redondezas, linhas de trem, avenidas movimentadas, parques ou outras situações que perturbarão seu descanso durante o dia.
- Importante checar com seus próprios pés, ou seja, vá pessoalmente, até a escola, à creche, ao mercado, local para jogar o lixo, à estação. Verifique se são locais que facilmente vocês terão acesso a pé ou de bicicleta.
- Pergunte sobre estacionamento de carro, bicicleta. Se é permitido animais de estimação, instrumentos musicais.
